Как собственники выбирают бренды для своих молов

Реалии рынка таковы, что рынок как раньше более не растёт, а значит и собственники перерастают в лиц, желающих получить не только того, кто больше заплатит в моменте, теперь им важно иметь бренды в будущем которых они будут уверены. Прежде чем начать брокеридж того или иного помещения, они совместно со своей командой экспертов определяют категории магазина, которые они хотят видеть, а также какие товарные группы будут там продаваться. Если это первый этаж зона fashion, то знаковые торговые объекты рассматривают туда fashion, который только выходит на российский рынок, но хорошо представлен в развивающихся странах, либо сильного федерального игрока, которого менее развитые торговые центры назовут якорным арендатором. Если это детская зона третьего этажа, то туда будут стараться рассмотреть именно магазин с детскими товарами. Когда есть понимание, кого хотят видеть в брокерируемой зоне, начинается обзвон и сбор предложений.

Помимо этого делается и swot анализ, который включает в себя: Анализ сильных сторон и перспектив, а также слабых сторон и угроз в сравнении с другим концептом аналогичного сегмента. Помимо этого, сравниваются согласованные коммерческие условия: Этаж - более высокие этажи обычно хуже сдаются, чем первый или второй, поэтому размещение в сложном помещении по хорошей цене, может сыграть положительно. Размер помещения - большие локации сложнее закрыть, чем мелкие, поэтому чем больше помещение, тем больше денег, тем лояльней собственник к выбору.

Ставка - это один из самых основных показателей при расчете рентабельности арендных платежей, безусловно, бренд который даёт большую ставку или даёт хоть что-то по сравнению с брендом под голый процент, будет в более выигрышном положении. % от оборота - если собственник верит в концепт, а ещё получил инсайд об оборотах магазина, или сами бренды предоставили z отчет, то повышеный процент позволит существенно занизить ставку.

Эксплуатация - сверхважный платёж который ложится сверх минимальной ставки или % с оборота, является также неотъемлемой частью рентабельности при расчёте согласованных условий на период договора. Индексация - % на который будет увеличиваться ваш арендный платёж ежегодно, что позволит вам и собственнику точно спрогнозировать рост арендных платежей в периоде. Обеспечительный платёж - это гарантия вашей состоятельности, серьёзности намерений и дисциплине по договору. Если стараться его существенно занижать, появляется риск для собственника, который непременно попадёт в отрицательную колонку swot анализа.

Если у собственника мало инструментов давления на вас в случае неисполнения обязательств по договору, он вынужден закладывать риск потери, что негативно отражается при расчёте финансовых показателей Авансовый платёж - данный платёж будет засчитан в первый месяц работы, поэтому он не несёт рисков для бренда и работает в рамках авансового способа оплаты по договору. Обычно все платежи авансируются.

Плата за торжественное открытие - данная сумма используется собственником на маркетинг, даже когда торговый центр открыт, но помещение ранее сдано не было, скорее всего данный платёж будет требоваться т.к. общий маркетинговый бюджет ТЦ состоит именно из этих элементов. Плата за техническое сопровождение - плата за поддержку и консультации технического отдела по согласованию проектной документации, часто данный платёж позволяют убрать, но он остаётся для тёх, кто даёт минус по договору в расчёте на период действия договора. Маркетинг - плата за маркетинг, это ежемесячный платёж за маркетинг торгового центра, который является часто неотъемлемой частью ставки, даже если его убрали, вы должны знать, что скорее всего его заложили в минимальную ставку и ее размер позволяет убрать маркетинг. Срок аренды - существенная часть договора, особенно если это договор в долларах. Девелоперы закладывают курс и часто при расчёте на 5-7 летний договор, на 3-5 году появляется огромная ставка в долларе, к которой бренд совершенно не готов, но собственник будет непреклонен, потому что коммерческий департамент отвечает за реализацию плана, а значит уступать и формировать убыток не будет. Вам будет предложено всеми силами сократить договор.

Дата открытия магазина - чем раньше магазин открывается (чем быстрее), чем короче договор, тем ниже могут быть коммерческие условия и тем выгоднее он будет смотреться в сравнении с другими игроками аналогичной концепции и формата